中山一边横盘，一边迈向2万+
曾经，中山房价离2万/平还很遥远。
直到今年，城区入市的15个新盘里，有8个卖到2万+，3个预定2万+；火炬今年入市了2个新盘，1个2万+；马鞍岛全盘摸高3万/平。
另一方面，中山镇区“地广盘多”，但一直维持在较低的价格。此消彼长之下，中山楼市从2018年期就没有明显的涨跌。
这也就是中山市区现在楼市的现状：整体价格横盘，区域分化明显。
今年市区+东部入市的新盘
超80%破2万/平！
先说说自己今年以来的“市场调查”。
只要有新盘，房叔一定要实踩，特别是市区的新盘，绝不缺席。
然而，在踩盘的过程中，2万+这个词从新鲜、到习以为常、最后大家都麻木了。毕竟市区的新盘个个都是2万+！
据房叔统计，今年市区共有15个已经入市或准入市的新盘，其中有8个项目破2万/平，3个项目价格待定，只有4个项目在2万/平以下。
再把目光放到中山东部。
火炬开发区今年入市的纯新盘有傲峰天御和建发昇荟庭。新盘加推的有尚城、尚东新天地、招商禹洲云鼎府等项目。
再看它们的价格，除了建发，无论新盘还是加推都刺破2万/平。
马鞍岛更不必说，在售的项目几乎没有低于2.5万/平，新亮相的粤海、万科等项目，吹风价都都摸高3万+。
2万+的楼盘，清一色出现在市区和中山东部，其中又以近年拍出的高价地项目居多。
从这个分布图来看，说明了几个趋势：
1、中山向东发展，火炬和马鞍岛作为深中桥头堡，价格对标市区，甚至比市区还要高。
2、东区总部和石岐总部依旧是2万+的主战场，虽然高价盘≠豪宅，但至少有地段的优势为其撑腰。
3、被人忽略的南区楼市悄悄发力，今年入市的新盘不多，但注重品质，价格几乎都是出人意料的2万+。
普涨过后
中山房价处于横盘状态
在股市，横盘是最让人头疼的事情，是涨是跌很难有人能预料。
据中国房价行情网显示，中山在2016-2018年涨幅最大，从约8000元/平涨至近15000元/平，这段时间被称作“普涨期”。
然而潮水退去，从2018年至今，中山房价在这三年间既没有明显涨幅，也没有下跌，进入“横盘期”。
虽然横盘状态已经持续三年，但这不代表中山房价就一直在原地踏步。
一方面，中山东部（火炬、马鞍岛）和中山市区在稳步上涨，今年的探盘日记里也写道，2万+的盘数量越来越多，低价盘越来越少。
西区：悄悄地，大家开始买入西区
另一方面，中山镇区房价较低。
在7月最新板块房价中，从西区之后，皆低于1.5万/平，甚至有4个镇区价格还不到1万/平。
更关键的是，镇区的房价不仅低，低价盘还更多。
比如三乡镇，18个住宅新盘，15个项目1万/平出头。还有一直卖不起价的东升，在与小榄合并后，成功拉低了小榄镇的均价
| 底层的楼盘大多位于西北、南部组团
一个有趣的现象，中山2万/平以上的楼盘共有39个，还不包括吹风价超2万/平的项目；1.25万/平以下的楼盘有60个，比例大约是2：3。
正如马太效应，强者愈强，弱者愈弱。
一边是市区、东部走高的楼市，另一边是镇区低价盘盛行，两者互相拉扯，造就了中山房价长达三年的横盘期。
有没有想过
为什么新盘能卖到2万+？
每次写2万+的新盘时，总是能刺痛到不少人的神经，大多数人直呼接受不了。
毕竟在中山，均价也只不过是1.4万/平出头，最高峰也不到1.5万/平。
天天抱怨2万+的新盘太贵，但有没有想过开发商为何会这样定价？
1、地价逐年走高。
面粉决定面包价，近几年开发商的主要成本就来源于拿地时的价格。
先来看一条数据：
中山最高楼面价限价经历过三次调整，2016年12月起部分地块设置了最高楼面价限价6000元/㎡，2018年9月起提高为8000元/㎡，2019年 6月起再次提高为15000元/㎡。
再看看几个高价宅地项目入市后的售价：
颐安御品公馆楼面价7250元/平，备案价2.2-2.6万/平
宝嘉誉峰楼面价8000元/平，售价1.75万/平
保利天汇楼面价9100元/平，售价3.4-3.6万/平
保利天汇左岸楼面价9000元/平，售价2.8-3万/平
恒大悦珑湾楼面价11600元/平，售价2.9万/平
华发首府楼面价10000元/平，首开1.8-2.1万/平
龙光玖悦臺楼面价13407元/平，价格待定
...
现在龙光玖悦臺的价格还未出，但光地价就比华发首府高3407元/平，你觉得首开价格会比华发首府低吗？
2、卖的不是房，是地段。
当然，地价也不是唯一因素，在2万+的楼盘中，不少是早年拿的地块，地价并不高。但地段优秀，配套一应俱全，再顺应主流的户型打造，便可在普涨时期坐稳2万+的宝座。
3、带装修成主流，自身素质也够硬。
放眼望去，近几年入市的新盘，毛坯寥寥无几，带装修才是主流。
众所周知，带装修是带来高溢价的原因之一，如果自身产品足够优秀，装标都是行业的TOP级别，卖出这个价也不奇怪。
4、主打外地客。
光靠本地市场肯定没办法消化完高价盘的库存，这时候就要打出外地客的旗号。
以前，楼盘主打港澳客，现在，大家更喜欢深莞客。毕竟深莞楼市调控严格，自然把目光放到买房政策相对宽松的中山。
特别是有深中通道这个超级利好，只要你加的中介够多，你就会有“怎么这个盘和深中通道也有关系，怎么这个盘也有深莞客买”的感觉。
| 35分钟的前提是路修好
再看看业内人士和投拓专家是怎么看的：
中山中原物业顾问公司高级拓展总监 植建军
不看好东区以外的2万+
植建军：我觉得卖到2万+的楼盘，最大的问题是成本。曾经听开发商说过，土地+建筑的成本太高，想要有利润，定价就要2万+。
另一种现象是有些本土的开发商，它们往往成本不高，也不着急资金回收和销售速度。但周边的楼盘都卖到2万+时，自己也跟着往2万+上冲。
我也能明显看到，除了东区、马鞍岛以外的地方定价2万+，楼盘未必好卖，除非这些项目有不可取代的资源，比如江景、学区等。
中山本地资深投拓 B哥
近一年内的高价地项目，卖2万+利润已经不高
B哥：今年2万+的楼盘有个特点，就是围绕在岐江新城周边，中山未来的走向重点发展的地方。而这些重点区域都是商业和产业集聚的区域，但居住用地占比不算高。
同时主城区旧改项目距离入市还有较长时间，从中山近年的人口净流入增长速度来看，他们会成为刚需新的增长点。对比周边大湾区的城市，城市核心区2万+的房价仍旧有一定的上涨幅度。
再看成本，房企开发楼盘的成本涉及土地成本，建安成本和融资成本。现在，土地成本水涨船高，建材也在涨价，房企融资也比较困难。
所以，如果是早期用较低价格拿地开发的，2万+已经有较高水平的利润，如果是近一年内拿的项目，2万出头利润不算高。
高价盘和低价盘
分别卖的怎么样了？
“新盘2万+，这么贵真的有人买吗？”
从各方面收集到的数据来看，有人买，而且还不少！
在中原半年报中，全市网签套数排名前二十的项目里，共有4盘突破2万/平。别看数量不多，这四个盘的套数就占比约26.6%。
再举几个例子。
中山第一个均价3万/平的项目——万科中天西湾汇，在2019年11月开盘，2020年12月住宅售罄，前后只花了一年。
石岐华发首府在2020年10月开盘，2021年4月卖剩最后两栋楼王，前后只花了半年时间。
万科金域中央2019年11月首开，2021年7月10日售罄，一年半的时间卖了近1700套房，价格除了首开，几乎没有低过2万/平。
| 当年东区万科首开
为什么这些2万+的盘能卖的这么好？
主要原因还是地段足够优秀，地段好的盘，卖2万/平，大家也更容易接受。相反，在地段较差的2万+项目，很少有热销的信息。
当然，低价盘也有卖得特别好的例子。
同样在上半年的网签排名（按面积）里，前20中，就有12个项目均价在1.5万/平以下。
特别是前列的碧桂园凤凰城和华发四季，有着得天独厚的区位优势，去石岐、西区都不算远，深受中山刚需青睐。
其他还有很多，不一一举例说明。只需要知道部分购房者确确实实看好马鞍岛、岐江新城，愿意花高价钱买好产品，这是很正常的事情。
但也不是所有2万+的项目都能“随随便便”清盘，比如中山本地的知名房企就有“不愁卖”的气质在。
就比如说华鸿珑悦轩，坐拥市区近乎完美的地段，再加上豪宅的打造标准，定价甚至破4万/平。（踩盘回顾）
| 中山房价的天花板
它们现在定价2万+、3万+，本身瞄准的就是少数的精英群体，不好卖很正常，但只要时间够长，迟早还是可以清盘，毕竟不是高周转的房企。
最后，还是劝大家平常心，中山一二手、市区非市区的房价分化明显，买不起新房就看二手房，买不起城区就看泛城区，迟早能拥有一个自己的家。